陜西省物業(yè)服務收費管理辦法

　　第一條 為進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。

未實行社會化物業(yè)服務的全省公共機構(gòu)物業(yè)及原房改房的物業(yè)服務收費參照本辦法。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和公共或共用場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主（使用人）所收取的費用。

第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。

第五條 各級政府價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。省級價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，制定全省物業(yè)服務收費政策，指導全省物業(yè)服務收費管理工作。

物業(yè)服務收費實行分級管理。按工商注冊同級管理或?qū)俚毓芾淼脑瓌t，由價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督管理。

在省級及以上工商行政管理部門注冊登記并具備二級以上（含二級）資質(zhì)和省級部門、系統(tǒng)等管理的三級以上（含三級）資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，其物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理由省物價局會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負責；在市、縣工商行政管理部門注冊登記、具備各級資質(zhì)（含在省級及以上工商行政管理部門注冊登記、具備三級資質(zhì)）的物業(yè)服務企業(yè)，其物業(yè)服務收費由設(shè)區(qū)市或同級價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督管理。

省物價局會省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳可根據(jù)實際情況授權(quán)設(shè)區(qū)市價格主管部門負責對屬省管物業(yè)服務企業(yè)的收費進行監(jiān)督和管理。

第六條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，并區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

第七條 住宅和辦公寫字樓的物業(yè)服務收費實行政府指導價；其他類型的物業(yè)服務收費及物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供的特約服務實行市場調(diào)節(jié)價，政府價格主管部門應規(guī)范其價格行為。

第八條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由省物價局會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳根據(jù)《陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務指導標準》，制定全省相應等級的基準價（《陜西省物業(yè)服務收費等級標準》附后）。

設(shè)區(qū)市價格和物業(yè)管理行政主管部門可根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)環(huán)境、硬件設(shè)施、服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務成本、物價指數(shù)等因素，對高層住宅按不高于省定基準價、辦公寫字樓按省定基準價或上浮不超過10%、多層住宅按省定基準價或上浮不超過40%的原則制定物業(yè)服務收費標準，理順高層與多層物業(yè)服務費的比價關(guān)系，每兩年公布一次并報省物價局備案。

第九條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費實行備案制。前期物業(yè)服務收費備案，依據(jù)建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)按照《陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務指導標準》和《陜西省物業(yè)服務收費等級標準》，在當?shù)貎r格主管部門制定的政府指導價范圍內(nèi)簽訂的，經(jīng)物業(yè)行政主管部門備案的《前期物業(yè)服務合同》、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)服務協(xié)議（規(guī)約）》約定的收費標準向價格主管部門備案。已成立業(yè)主委員會的小區(qū)，依據(jù)業(yè)主委員會與其聘用的物業(yè)服務企業(yè)按照上述原則，結(jié)合住宅小區(qū)或辦公寫字樓的實際情況簽訂的《物業(yè)服務合同》約定的收費標準向價格主管部門備案。

《前期物業(yè)服務合同》到期后仍未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，當物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主雙方對收費標準協(xié)商不一致時，由小區(qū)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處組織召開業(yè)主大會協(xié)調(diào)解決。

物業(yè)服務收費按月收取，確需預收的最多不能超過三個月。

第十條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在《物業(yè)服務合同》中約定。未實行社會化物業(yè)管理的老住宅小區(qū)，可參照本辦法執(zhí)行，亦可暫按原收費標準執(zhí)行。

第十一條 物業(yè)服務企業(yè)備案時應以獨立的小區(qū)或樓宇為單位，填寫《小區(qū)物業(yè)服務收費標準備案表》或《辦公寫字樓物業(yè)服務收費標準備案表》，同時提供物業(yè)服務企業(yè)有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證、組織機構(gòu)代碼證，經(jīng)物業(yè)行政主管部門備案的由建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務合同》及物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主簽訂的《物業(yè)服務協(xié)議》或業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務合同》，成本核算資料等。

物業(yè)服務企業(yè)因服務內(nèi)容、服務質(zhì)量和成本費用變化，需要調(diào)整物業(yè)服務收費標準時，應與業(yè)主大會協(xié)商，業(yè)主大會須全體業(yè)主三分之二以上代表簽字同意變更物業(yè)服務合同相關(guān)條款后，重新向價格主管部門備案。

第十二條 物業(yè)服務收費和交通工具停放服務費實行明碼標價。省物價局統(tǒng)一規(guī)定明碼標價牌（欄）的格式。各級價格主管部門按照管理權(quán)限，負責審核公示內(nèi)容，其價格監(jiān)督檢查機構(gòu)對明碼標價牌（欄）進行監(jiān)制和監(jiān)督檢查。

第十三條 業(yè)主委員會或業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可采取包干制或酬金制計費方式約定物業(yè)服務費用。包干制是由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定的物業(yè)服務費用，盈余或虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或承擔。酬金制是在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔。

第十四條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等主要內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。

第十五條 物業(yè)服務收費實行包干制的，物業(yè)服務費用由物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤構(gòu)成。物業(yè)服務收費實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金構(gòu)成包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出構(gòu)成包括以下內(nèi)容：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行的維修養(yǎng)護費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用（不含生活垃圾處理費）；

4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化灌溉、養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　　8、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用；

9、法定稅費；

10、合理利潤。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在《物業(yè)服務合同》中另行約定，由物業(yè)服務企業(yè)代收代繳。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修、更新和改造費用，應當列入維修資金專項支出解決，不得計入物業(yè)服務支出或物業(yè)服務成本。在國家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)的維修和設(shè)備更換，應由原建設(shè)單位負責，不得動用專項維修資金或由業(yè)主承擔。

第十六條 物業(yè)服務收費實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金屬代管性質(zhì)，為交納費用的業(yè)主所有，不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。實行酬金制的物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。

第十七條 物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

第十八條 對供熱、中央空調(diào)等動力設(shè)備發(fā)生的能源費用應分別計入其供應價格中，不得另外向業(yè)主（使用人）收取。

第十九條 物業(yè)服務費按照法定產(chǎn)權(quán)面積計收。已辦理產(chǎn)權(quán)證的，以產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準，未辦理產(chǎn)權(quán)證的，以購房合同標明的建筑面積為準。

由業(yè)主購買（使用）層高達到2.2米以上（含2.2米）的車庫、雜屋，物業(yè)服務費按照同類型住宅收費標準的50%收取，另有合同約定的從其約定。改變使用性質(zhì)用于居住的應按照同類住宅物業(yè)服務收費標準收取，用于辦公的按同類住宅物業(yè)服務收費標準加收100%，用于商業(yè)（包括商業(yè)經(jīng)營或為經(jīng)營配套的倉儲、員工食堂等）的按同類住宅物業(yè)服務收費標準加收200%。

第二十條 業(yè)主（使用人）對房屋進行裝修時，應當向物業(yè)服務企業(yè)登記。物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主（使用人）收取以下費用：

（一）裝修垃圾清運費：業(yè)主可以委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝修產(chǎn)生的垃圾，裝修垃圾清運費由業(yè)主負擔；業(yè)主也可以按照規(guī)定時間自行清運。

（二）出入證件工本費：對出入人員實行證件或登記查詢管理的小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)可對裝修工人出入實行持證限期管理，并據(jù)實收取證件工本費。

（三）裝修押金：物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主或裝飾裝修企業(yè)收取裝修押金。在裝飾裝修工程完成，第一個采暖期結(jié)束后15日內(nèi)應當全額退回。裝修期間如有損壞走廊、墻面、電梯、對講門等共公設(shè)施的情況，其修復所需費用由損壞責任人承擔，當責任人拒絕修復時，物業(yè)服務企業(yè)可在其裝修押金中據(jù)實扣除，其余部分應如數(shù)退回。

上述收費標準由當?shù)貎r格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定并公布。

第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中，應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。

第二十二條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金。

第二十三條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或因建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金由建設(shè)單位全額交納。

業(yè)主驗收房屋后從未入住，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，從第一個月開始其物業(yè)服務費按收費標準的70%交納；入住后（含房屋裝修），因故不使用住房，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，不使用連續(xù)期限超過六個月的房屋，從第七個月開始，其物業(yè)服務費按收費標準的70%交納。

第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續(xù)費，具體標準由雙方協(xié)商約定。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務。

生活用水水泵加壓發(fā)生的能耗費隨水費分攤。公共照明、景觀設(shè)施等其他共用水、電費用，物業(yè)服務企業(yè)應單獨計量，嚴格按照省物價局水電價格政策據(jù)實分攤并定期公布。

第二十五條 自備供暖系統(tǒng)且未實行分戶計量的小區(qū)，其采暖費由物業(yè)服務企業(yè)提出收費方案，征得業(yè)主委員會或業(yè)主代表大會同意后據(jù)實收取。采暖期結(jié)束后，須向業(yè)主公布收支情況。

第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第二十七條 交通工具停放服務費按照《陜西省物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務價格管理辦法》執(zhí)行。

第二十八條 各級政府價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的收費項目、收費標準和服務內(nèi)容、服務標準的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

第二十九條 經(jīng)備案的物業(yè)服務收費，須辦理《收費證》并認真做好明碼標價工作。收費單位須在《物業(yè)服務收費標準備案表》及《收費證》有效期內(nèi)實施收費。

　　第三十條 本辦法自2012年10月1日起執(zhí)行。陜價經(jīng)發(fā)〔2011〕82號同時廢止。

陜西省物業(yè)服務收費等級標準

單位：元/㎡·月

一、多層住宅（六層以下，含六層）

服務等級	一級	二級	三級	等外
收費標準	0.45	0.40	0.35	0.30

二、高層住宅

服務等級	一級	二級	三級	等外
收費標準	1.50	1.20	0.90	0.70

三、辦公寫字樓

服務等級	一級	二級	三級	等外
收費標準	5.00	4.00	3.00	2.00

說明：

　　　1、此物業(yè)服務收費等級標準依據(jù)陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)的《陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務指導標準》，按照質(zhì)價相符的原則制定，物業(yè)服務凡達不到三級服務標準的，收費按等外標準收取。

　　　2、有電梯的樓宇，電梯運行能耗費、年檢費另行據(jù)實收取（年檢費實行政府定價，嚴格按省物價局新定標準執(zhí)行），并定期公布收支情況，物業(yè)服務成本中不包含上述費用。

　　　3、上述收費標準為基準價，設(shè)區(qū)市價格和物業(yè)管理行政主管部門可根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)環(huán)境、硬件設(shè)施、服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務成本、物價指數(shù)等因素，對高層住宅按不高于省定基準價、辦公寫字樓按省定基準價或上浮不超過10%、多層住宅按省定基準價或上浮不超過40%的原則制定物業(yè)服務收費標準。

　　　4、多層住宅小區(qū)容積率、綠化面積符合國家建設(shè)標準，并同時具備電子對講、紅外線監(jiān)控、背景音樂、綠化噴泉等條件的可參照高層住宅三級收費標準執(zhí)行。

　　　5、住宅、辦公及營業(yè)用房以房屋實際用途區(qū)分。

　　　6、住宅用作辦公的按照住宅物業(yè)收費標準加收100%；與住宅結(jié)構(gòu)不可分割的樓宇，其用作辦公用房的按照住宅物業(yè)收費標準加收100%，用作營業(yè)用房的按照住宅物業(yè)收費標準加收200%。

　　　7、不設(shè)電梯的七層住宅樓，參照多層住宅收費標準執(zhí)行。

　　　8、服務高于《陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務指導標準》的樓宇，收費標準屬市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)自行約定。